No mês passado, foi publicada a Solução de Consulta Cosit n. 7/21, segundo a qual uma pessoa jurídica dedicada a comprar e vender imóveis deve tributar como operacional a receita da venda de imóveis, ainda que os imóveis tenham sido anteriormente contabilizados no ativo não circulante e disponibilizados para locação a terceiros.

A discussão é antiga e, diversamente do que tem sido noticiado, entendemos que a conclusão não é inovadora.

Contextualizando, as pessoas jurídicas com atividade imobiliária, em sua maioria, optam pela tributação conforme o Lucro Presumido, a fim de reduzirem a carga de Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (“IRPJ”), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (“CSLL”), Contribuição para o Programa de Integração Social (“PIS”) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (“COFINS”).

Se o objeto social da pessoa jurídica for a venda de imóveis, os ingressos decorrentes dessa atividade ordinária são receita operacional, sujeita a até 6,73% de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS no Lucro Presumido. Ao seu turno, sendo outro o objeto social da pessoa jurídica, a venda de imóveis produz ganho de capital não operacional, sujeito a até 34% de IRPJ e CSLL, sem PIS e COFINS, no Lucro Presumido.

A Solução de Consulta Cosit n. 7/21 relata o caso de uma pessoa jurídica, cujo objeto social efetivamente praticado é a venda e a locação de imóveis, que inicialmente adquiriu imóveis para locação e os registrou no ativo não circulante, mas que posteriormente pôs esses imóveis para venda.

A resposta é favorável, pois confirma que o simples fato de os imóveis terem sido originalmente destinados à locação e contabilizados no ativo não circulante não atrai a tributação de ganho de capital, mormente se a pessoa jurídica tem como prática comum, a denotar habitualidade, a manutenção de imóveis para aluguel e posterior venda.

Como a contabilidade não tem o condão de, por si só, determinar a norma de incidência tributária, a reclassificação contábil dos imóveis do ativo não circulante para o ativo circulante disponível para venda, tal qual um mero “passeio” dos imóveis pelo ativo não circulante, não grava como não operacional a receita proveniente da venda desses imóveis.

Porém, os imóveis não podem ter sido a qualquer tempo utilizados como sede da pessoa jurídica e, adicionalmente, a pessoa jurídica deve ter por atividade a venda de imóveis. Para provar a atividade da pessoa jurídica, evidentemente não basta a previsão no contrato social, mas é preciso a coerência com a realidade quotidiana da pessoa jurídica.

Em suma, a intenção original de locação não carimba a tributação do ganho de capital na posterior venda do imóvel. Pelo contrário, surgindo a intenção de venda, desde que a venda de imóveis seja a atividade da pessoa jurídica, e contanto que o imóvel não tenha sido sua sede, valida a tributação da receita da venda do imóvel como receita operacional.

A Solução de Consulta n. 7/21 não trata do caso de uma sociedade com o propósito específico de locação e venda de imóveis, que detém um único imóvel gerador de receita de locação, que não realiza a compra e a venda de outros imóveis, e que passado algum tempo decide vender seu único imóvel. Nesse caso, a tributação varia conforme os fatos, sendo recomendável reunir prova desses fatos.

Em que pese a relativa demora na resposta – o processo foi protocolizado em junho de 2017 e a resposta somente foi publicada em março de 2021 –, entendemos que a Solução de Consulta Cosit n. 7/21 está alinhada com a maioria dos precedentes administrativos sobre o tema.

Nossa equipe da Consultoria Tributária está à disposição para esclarecer eventuais dúvidas.